En LMNP, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur vos loyers (50 % en location meublée longue durée, avec un plafond de 77 700 € de recettes), tandis que le régime réel permet de déduire les charges réelles et les amortissements. La règle pratique : le réel devient plus avantageux dès que vos charges et amortissements dépassent 50 % de vos loyers. Mais depuis la loi de finances 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente : le choix doit se penser avec la sortie.
Les plafonds et abattements du micro-BIC en 2026
| Type de location meublée | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le micro-BIC : la simplicité
Vous déclarez vos recettes brutes, l’administration applique l’abattement, et vous n’avez ni comptabilité à tenir ni charge à justifier. L’abattement est censé couvrir l’ensemble de vos frais, quels qu’ils soient.
Le régime réel : la précision
Vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, assurance, travaux d’entretien, frais de gestion, comptable) et vous amortissez le bien hors terrain, le mobilier et certains travaux. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : l’excédent est reporté sur les années suivantes. En contrepartie, il faut tenir une comptabilité et établir une liasse fiscale, ce qui conduit souvent à faire appel à un expert-comptable.
La règle des 50 %, avec deux exemples fictifs
Pour 12 000 € de loyers annuels, le micro-BIC à 50 % vous impose sur 6 000 €. Le réel est préférable si vos charges et amortissements dépassent 6 000 €.
| Cas A : bien financé, mobilier récent | Cas B : bien payé comptant, peu de charges | |
|---|---|---|
| Loyers annuels | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges déductibles | 3 000 € | 1 500 € |
| Amortissements | 5 000 € | 2 000 € |
| Résultat imposable au réel | 4 000 € | 8 500 € |
| Résultat imposable au micro-BIC (50 %) | 6 000 € | 6 000 € |
| Régime le plus avantageux | Réel | Micro-BIC |
Ce qui change tout depuis 2025 : la plus-value
Depuis la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127), pour les LMNP au régime réel, les amortissements effectivement déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La plus-value imposable devient : prix de vente − (prix d’achat − amortissements déduits).
Exemple publié par un cabinet de conseil en patrimoine : pour un bien acheté 250 000 € et revendu 350 000 € après 80 000 € d’amortissements, la plus-value avant abattements passe de 100 000 € à 180 000 €. À savoir : seuls les amortissements réellement déduits sont concernés, l’amortissement du mobilier est exclu du calcul, et les abattements pour durée de détention continuent de s’appliquer sur la plus-value ainsi augmentée.
Le cas particulier du meublé de tourisme non classé
Au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, un meublé de tourisme non classé bascule au régime réel. Classer son meublé permet de conserver l’abattement de 50 % et le plafond de 77 700 € : un levier à étudier avec la loi Le Meur en tête.
Comment décider : 4 questions
- Vos charges et amortissements dépassent-ils 50 % de vos loyers ?
- Quelle est votre durée de détention prévue ? Plus elle est longue, plus les abattements atténuent l’effet de la réintégration.
- Une revente est-elle envisagée à court ou moyen terme ?
- Louez-vous en longue durée, en meublé de tourisme classé, ou en meublé de tourisme non classé ?
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal. Faites valider votre choix par un expert-comptable ou un notaire.
Questions fréquentes
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
77 700 € pour la location meublée longue durée et le meublé de tourisme classé (abattement de 50 %), 15 000 € pour le meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %).
Les amortissements LMNP sont-ils supprimés ?
Non. Ils restent déductibles des loyers au régime réel, mais depuis la loi de finances 2025 ils sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente.
Le régime réel est-il obligatoire en LMNP ?
En location meublée longue durée sous 77 700 € de recettes, c’est une option. Pour un meublé de tourisme non classé, il s’applique au-delà de 15 000 € de recettes.
Faut-il un expert-comptable en LMNP au réel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est fortement conseillé : liasse fiscale, suivi des amortissements et calcul de la plus-value demandent de la rigueur.
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Sources
- Plan Immobilier : plafonds et abattements micro-BIC
- Auguste Patrimoine : LMNP en 2026, amortissements et revente
- Meilleurtaux : LMNP, amortissements réintégrés
- SeLoger : changement de régime LMNP en 2026